Оспаривание кадастровой стоимости

На сегодняшний день многим арендаторам и налогоплательщикам пришлось столкнуться с проблемой увеличения ставок арендной платы за землю и земельного налога, налога на имущество. Причиной этого является существенное повышение кадастровой стоимости участков земли, объектов капитального строительства.

При этом в ГКН, то есть государственном кадастре недвижимости, могут содержаться сведения о кадастровой стоимости участков земли, объектов капитального строительства, не соответствующие текущей действительности.

Причинами расхождений между рыночной и
кадастровой стоимостью земли могут быть:

  • Недостоверность полученной в процессе оценочных работ информации об объекте недвижимости. Ошибки чаще всего бывают связаны с указанием типа разрешенного пользования землей, оказывающего существенное влияние на кадастровую стоимость участка;
  • Оценка участка земли, в процессе которой учитывается только площадь и не принимаются во внимание другие индивидуальные особенности и нюансы. Хорошо известно, что на цену объекта оказывает существенное влияние и другие параметры, такие как наличие коммуникаций или их отсутствие, геологические особенности, транспортная доступность, наличие обременений, юридическая история и т.д.;
  • Кадастровая оценка носит массовый характер и не учитывает особенности объектов оценки.

Обнаружив, что кадастровая стоимость земельного участка отличается от его реальной рыночной стоимости, Вы имеете законное право на оспаривание кадастровой стоимости. В главе 3.1 Закона «Об оценочной деятельности» регламентируются порядок и способы оспаривания кадастровой стоимости объекта, внесенных в государственный кадастр недвижимого имущества.

Наша компания предоставляет квалифицированные услуги по выполнению расчета и пересчета кадастровой стоимости участков земли. Специалисты компании могут подготовить пакет документации, используемой в процессе разрешения разногласий в суде и споров, касающихся кадастровой стоимости на землю, в территориальной комиссии Росреестра. Грамотные и опытные эксперты в индивидуальном порядке сформируют текущую рыночную оценку участка земли и представят клиенту подробный отчет о результатах проведения независимой оценки. Данный документ является полностью официальным и обладает юридической силой в процессе рассмотрения споров, связанных с кадастровой стоимостью земельных участков..

Что собой представляет и как определяется кадастровая стоимость участка земли

Кадастровая стоимость - это устанавливаемый законным образом расчетный показатель, отражающий ценность определенного объекта недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость земельного участка берется в качестве основы
при начислении следующих платежей:

  • Арендная плата;
  • Цена выкупа участка;
  • Налог на землю;
  • Государственная пошлина в суд;
  • Нотариальные тарифы.

В соответствии с действующим законодательством максимальная периодичность проведения кадастровой стоимости земли составляет пять лет. Результаты оценки утверждает постановление органов местного самоуправления. В процессе выполнения расчета кадастровой стоимости земельных участков, сумма довольно часто оказывается неточной, в результате чего обязательные платежи за землю могут вырасти во много раз. Соответственно, в случае выявления ошибок и неточностей в выполненной работе правообладатель имеет право на оспаривание кадастровой стоимости.


Люди, имеющие в законном пользовании участки земли, объекты капитального строительства, включая собственников, арендаторов и т.д., обладают законным правом на оспаривание кадастровой стоимости земли.

Для осуществления этого могут использоваться два способа:

  • Внесудебный порядок, заключающийся в обращении в территориальную комиссию, рассматривающую споры о кадастровой стоимости участков земли;
  • Обращение в судебные инстанции.

При этом рассмотрение споров во внесудебном порядке не является обязательным для физических лиц, то есть подача иска заинтересованного лица в суд может осуществляться без предварительного обращения в территориальную комиссию. Юридические лица обязаны проходить процедуру досудебного порядка, то есть подавать документы на рассмотрение в территориальную комиссию при Росреестре.

Порядок, основания и документы, необходимые для изменения кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре

Территориальные комиссии, осуществляющие пересмотр кадастровой стоимости земельных участков, создаются и функционируют при имеющихся в субъектах РФ органах Росреестра. При этом регулирование процесса оспаривания кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

Обращение в территориальную комиссию, рассматривающие споры по кадастровой стоимости земли, объектов капитального строительства, возможно для следующих категорий лиц:

  • Для оспаривания физическими и юридическими лицами, имеющие в собственности, законном пользовании или аренде участки земли, объекты капитального строительства;
  • В случае объектов недвижимости, находящихся в муниципальной или государственной собственности – представители органов местного самоуправления и власти.

Указанные категории лиц могут подать в территориальную комиссию при Росреестре заявление с просьбой пересмотреть дела, приложив к нему соответствующий комплект документов. Данная документация рассматривается в течение месяца со дня обращения, после чего комиссия принимает определенное решение.

Кадастровая стоимость земельного участка, объекта капитального строительства, может быть пересмотрена по следующим основаниям:

  • Недостоверность информации об объекте недвижимости, принимаемой во внимание в процессе вычисления кадастровой стоимости;
  • Рыночная цена объекта недвижимости, оцениваемая на момент утверждения кадастровой стоимости.

Оспаривание в случае выявления недостоверности данных


В случае выявления недостоверности информации, учитываемой в процессе оценки объекта недвижимости, цена может быть изменена в определенном порядке. В первую очередь, необходимо выяснить, какая именно информация является ошибочной, подав запрос:

  • В случае установления цены в рамках выполнения кадастровых оценочных работ – к заказчику этих работ;
  • При расчете итоговой суммы в процессе постановки участка земли на кадастровый учет или в рамках изменения сведений об объекте – в соответствующие органы Росреестра.

Интересующие данные должны быть представлены заявителю на протяжении семи дней с момента подачи соответствующего запроса. Для уточнения информации о процедуре определения кадастровой стоимости требуется обращение в территориальный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра».

Далее необходимо подготовить обращение в территориальную комиссию, рассматривающую споры о кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства. При этом заявитель предоставляет следующие документы:

  • Заявление на корректировку стоимости, поскольку указанные сведения об объекте недвижимости недостоверны;
  • Документ, устанавливающий право собственности на объект недвижимости, или его копия, заверенная нотариусом;
  • Кадастровый паспорт участка земли, объекта капитального строительства;
  • Документы, подтверждающие недостоверность информации об оценке кадастровой стоимости интересующего объекта.

Внесение изменений в ГКН посредством установления рыночной стоимости участка земли, объекта капитального строительства

В такой ситуации применяется следующий порядок изменения кадастровой стоимости объекта: владелец обращается в независимую фирму, в индивидуальном порядке осуществляющую оценку рыночной цены участка земли, объекта капитального строительства. Специалист этой организации готовит отчет, являющийся нормативным основанием для последующего изменения цены на землю, объекта капитального строительства. В соответствии с действующим законодательством, право на проведение этого вида оценки имеют независимые специалисты и компании, входящие в состав СРО. Достаточно часто рыночная стоимость участка земли, объекта капитального строительства, рассчитанная в рамках проведения независимой экспертизы, очень существенно отличается от оригинальной кадастровой стоимости.

Обращение в состоящую при Росреестре территориальную комиссию. При этом владелец, арендатор или другое лицо, заинтересованное в земельном участке, объекте капитального строительства предоставляет следующие документы:

  • Заявление на пересмотр кадастровой стоимости объекта;
  • Правоудостоверяющий (правоустанавливающий) документ на участок земли, объекта капитального строительства или его копия, заверенная нотариально;
  • Кадастровый паспорт участка земли, объекта капитального строительства;
  • Выполненный независимым оценочным предприятием отчет об оценке земельного участка;
  • Положительное заключение эксперта, необходимое в ситуациях, когда вычисленная в рамках отчета оценочная сумма объекта на 30% и более отличается от действующей стоимости.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Согласно действующему законодательству, правом на оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке обладают следующие лица:

  • Индивидуальные предприниматели и организации, в законном пользовании, аренде или собственности которых имеются участки земли, объекты капитального строительства. В такой ситуации иск необходимо подать в арбитражный суд, работающий по месту нахождения земельного участка, объекта капитального строительства;
  • Физические лица, являющиеся землевладельцами – в таком случае исковое заявление подается в суды общей юрисдикции.

При этом распространенной ошибкой является подача заявления с просьбой внести изменения в нормативный акт, регламентирующий кадастровую стоимость земельного участка, объекта капитального строительства по региону, поскольку оспаривание нормативно-правовых актов относится к сложной категории дел и рассматривается в течение более длительного периода.

По сути, происходит не фактическое оспаривание кадастровой стоимости, а установка ее нового размера, соответствующего результатам проведенной оценки рыночной цены недвижимого объекта. В качестве ответчика по искам, касающимся пересмотра цены на землю, обычно выступает территориальное представительство Росреестра.

Постановление Высшего арбитражного суда РФ №913/11 определяет правовую позицию судебных инстанций при рассмотрении дел данной категории. В частности, в рамках рассмотрения дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства применяются общие правила производства по искам.

Мерой защиты прав владельцев земли, объектов капитального строительства является возможность изменения кадастровой стоимости земельного участка, объекта капитального строительства на текущее значение рыночной стоимости. При этом владелец участка имеет право на подачу соответствующего иска на протяжении трех месяцев со дня обнаружения нарушения собственных прав.

Обращение в суд для оспаривания кадастровой стоимости

Осуществляется на основании следующего комплекта документов:

  • Исковое заявление;
  • Документы, утверждающие и подтверждающие права заявителя;
  • Кадастровый паспорт оспариваемого в плане цены участка земли, объекта капитального строительства;
  • Независимый отчет об оценке рыночной цены рассматриваемого объекта недвижимости;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании подготовленного независимым экспертом отчета о рыночной стоимости участка земли, объекта капитального строительства или по результатам судебной экспертизы. Подготовка отчета о проведении оценки участка земли, объекта капитального строительства является оптимальным вариантом оспаривания его кадастровой стоимости. Экспертиза этого документа осуществляется в рамках судебного разбирательства, а приложив его к исковому заявлению, можно существенно ускорить процесс рассмотрения спора непосредственно в суде. Если же отчет не прилагается к заявлению, суд назначает соответствующую экспертизу.

В рамках положений статьи 66 Земельного кодекса РФ постановление суда об установке рыночной цены участка земли является правовым основанием для того, чтобы эта сумма была внесена в ГКН как кадастровая стоимость. Изменения в ГКН вносятся после того, как судебное решение вступает в свою законную силу.

В нашей компании Вы можете воспользоваться профессиональными услугами по определению и оспариванию кадастровой стоимости участков земли, включая:

  • Консультации оценщиков-экспертов;
  • Экспертиза, определяющая обоснованность кадастровой стоимости земельного участка или объекта недвижимости;
  • Оценка реальной рыночной цены участка земли, объекта капитального строительства;
  • Юридическое сопровождение процесса повторной оценки кадастровой стоимости;
  • Представление заказчика в соответствующих полномочных учреждениях, включая Департамент земельных ресурсов, органы Росреестра и т.д.;
  • Подготовка отчетов независимых экспертов для представления в суде.

Преимущества


ПРОФЕССИОНАЛИЗМ

ГАРАНТИЯ КАЧЕСТВА

РАЗУМНЫЕ ЦЕНЫ

ШИРОКИЙ СПЕКТР УСЛУГ

ДОСТАВКА ОТЧЕТОВ

ВЕДЕМ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ РФ


Редактор: p72dpf

Заполните заявку на независимую оценку от компании «Авант-Альянс»

Контактное лицо* : E-mail* : Телефон* : Текст сообщения *: * поля обязательные для заполнения